Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, trong đó có quy định về phân lô, bán nền – một vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm.
Khái niệm Phân Lô, Bán Nền
Theo quy định, phân lô, bán nền là hành vi tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho tổ chức hoặc cá nhân khác. Trong thực tế, hoạt động này thường diễn ra trong các dự án đầu tư xây dựng đã được cấp phép bởi Nhà nước, do các chủ đầu tư triển khai.
Đất phân lô bán nền là khu đất đã được quy hoạch thành các lô với diện tích cụ thể nhưng chưa xây dựng công trình. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đúng quy định pháp luật, người sở hữu đất nền có quyền xây dựng công trình trên đó theo nhu cầu.
Quy định mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023
Một trong những thay đổi quan trọng trong luật mới là hạn chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự phân lô, bán nền. Theo đó:
-
Khu vực cấm phân lô, bán nền: Quy định không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III. Đồng thời, áp dụng với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
-
Khu vực có điều kiện: Tại các khu vực khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương để xác định các khu vực mà chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Tác động của quy định mới
Với quy định này, tổng cộng 105 thành phố và thị xã trên cả nước sẽ bị cấm phân lô, bán nền, tăng thêm 81 địa phương so với trước đây. Tuy nhiên, quy định chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không ảnh hưởng đến đất cá nhân hoặc đất hộ gia đình có nhu cầu tách thửa vì mục đích thừa kế, cho tặng, hoặc chuyển nhượng.
Tầm quan trọng của việc siết chặt phân lô, bán nền
Theo các chuyên gia, nhu cầu về đất nền luôn cao nhưng nguồn cung chính thống lại thiếu hụt. Tình trạng đầu cơ đất, tự ý phân lô bán nền, đặt tên thương mại tương tự các dự án chính thống đã gây ra sự hỗn loạn trên thị trường. Điều này dẫn đến giá nhà đất bị "thổi phồng", làm tăng chi phí bất hợp lý cho người mua.
Việc siết chặt quy định phân lô, bán nền là cần thiết nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, giúp giá trị bất động sản phản ánh đúng thực tế. Hơn nữa, yêu cầu xây dựng nhà trước khi mở bán sẽ tăng cường kiểm soát, đảm bảo thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Quy định mới này không chỉ bảo vệ người mua mà còn tạo tiền đề để sử dụng đất hiệu quả hơn, tránh lãng phí tài nguyên đất đai.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 với các quy định mới về phân lô, bán nền sẽ mang đến những thay đổi đáng kể, góp phần ổn định thị trường bất động sản. Đây là bước tiến quan trọng, vừa đảm bảo quyền lợi của người dân vừa thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.