Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, mang đến nhiều thay đổi quan trọng nhằm hoàn thiện thể chế và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững hơn. Những điều chỉnh này không chỉ giải quyết các vướng mắc pháp lý tồn tại mà còn tạo ra cơ hội và thách thức mới cho các bên liên quan.
1. Bỏ Khung Giá Đất và Xác Định Giá Đất Theo Thị Trường
Một trong những thay đổi quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là việc bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ công bố bảng giá đất hàng năm, đảm bảo sát với giá thị trường. Điều này giúp việc bồi thường khi thu hồi đất trở nên công bằng hơn, phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai. Tuy nhiên, việc này cũng có thể dẫn đến chi phí đầu tư dự án tăng, do giá đền bù cao hơn, từ đó ảnh hưởng đến giá bán bất động sản trên thị trường.
2. Quy Định Về Thu Hồi Đất và Tái Định Cư
Luật mới quy định rõ ràng hơn về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, số lượng trường hợp thu hồi đất được chi tiết hóa từ 9 lên 32 trường hợp. Đặc biệt, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc bàn giao nhà ở tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân, đồng thời giúp quá trình giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng và minh bạch hơn.
3. Thay Đổi Trong Phương Thức Giao Đất và Cho Thuê Đất
Luật Đất đai 2024 ưu tiên việc giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Điều này nhằm tăng tính minh bạch, hạn chế cơ chế "xin-cho" và đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận đất đai. Đối với doanh nghiệp, việc này đòi hỏi phải có năng lực tài chính và kế hoạch kinh doanh rõ ràng để tham gia đấu giá hoặc đấu thầu thành công.
4. Mở Rộng Quyền Sở Hữu Đất Đai Cho Người Việt Nam Ở Nước Ngoài
Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền sở hữu đất đai cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho phép họ được hưởng mọi quyền sử dụng đất như cá nhân trong nước mà không bị hạn chế bởi các điều kiện như trước đây. Với khoảng 6 triệu Việt kiều trên toàn thế giới, nhiều người có điều kiện kinh tế và nhu cầu đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam. Sự gia nhập của lượng cầu lớn này sẽ tạo ra sự biến động tăng giá bất động sản, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
5. Tác Động Đến Doanh Nghiệp Bất Động Sản
Với việc thị trường đất đai trở nên minh bạch và cạnh tranh hơn, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải nâng cao năng lực, hoạt động chuyên nghiệp và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Những doanh nghiệp không đủ năng lực có thể gặp khó khăn trong việc thích ứng và tồn tại. Ngược lại, những doanh nghiệp có chiến lược rõ ràng, tài chính vững mạnh sẽ có cơ hội phát triển và mở rộng thị phần.
6. Tăng Cường Minh Bạch và Hạn Chế Đầu Cơ
Luật Đất đai 2024 đặt ra các quy định chặt chẽ nhằm tăng cường minh bạch trong giao dịch bất động sản, như yêu cầu công khai thông tin về dự án, giá cả và tiến độ thực hiện. Điều này giúp người mua có đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, thao túng giá cả trên thị trường. Tuy nhiên, vẫn cần có sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan chức năng để đảm bảo các quy định được thực thi hiệu quả.
7. Thách Thức Trong Việc Thực Thi Luật Mới
Mặc dù Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều cải cách tích cực, nhưng việc triển khai thực tế có thể gặp phải một số thách thức:
-
Độ trễ trong thực thi: Việc áp dụng các quy định mới có thể cần thời gian để các cơ quan chức năng, doanh nghiệp và người dân thích nghi. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan và công tác tuyên truyền, đào tạo hiệu quả.
-
Khả năng tăng giá bất động sản: Việc xác định giá đất sát với thị trường có thể dẫn đến chi phí đầu vào của các dự án tăng, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận người dân.
Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Những thay đổi trong luật không chỉ hướng đến việc tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Tuy nhiên, để đạt được những mục tiêu này, cần có sự nỗ lực từ cả phía cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng đồng trong việc thực thi và giám sát hiệu quả các quy định mới.